Realität statt Märchen
Spätestens mit dieser Seite verärge ich 98% der Leser. Das weiss ich: Für die meisten ist das Eigenheim ein Lebensziel, eine Art finanzieller „Sieg“. Insbesondere im deutschsprachigen Raum haben Politik & Bankenlobby ganze Arbeit geleistet und dem Volk dieses Märchen unausrottbar eingeimpft. In anderen Ländern scheinen die Menschen mehr finanzielle Bildung zu haben und sehen dies realistischer.
Warum ich den gängigen Immobilien-Mythos infrage stelle
Weil die Zahlen klar zeigen: Investments in Immobilien sind dumm.
Natürlich sind die Preise für Immobilien gestiegen! Und: Sie steigen weiter. Doch das ist eine Milchmädchenrechnung, denn die entscheidende Frage ist:
Wie sieht die Preisentwicklung von Immobilien im Vergleich aus?
So haben sich 100.000 USD** bis Ende 2025 entwickelt:
| Einstiegsjahr | Immobilien | S&P 500 | Gold | BitCoin |
|---|---|---|---|---|
| 1985 | 550.000 | 4.6 Mio | 1.55 Mio | Fantastilliarden* |
| 1995 | 400.000 | 1.9 Mio | 1.2 Mio | Fantastilliarden* |
| 2005 | 205.000 | 846.000 | 1.03 Mio | Fantastilliarden* |
| 2015 | 170.000 | 404.000 | 345.000 | 41 Mio |
**Ich verwende hier idR den US$ weil dazu deutlich mehr Vergleichswerte zur Verfügung stehen
* Echte Käufe/Verkäufe von BitCoin waren erst ab 2010 möglich. Erst ab 2011 gab es mehrere Börsen, an denen wirklich Volumen gehandelt wurde
In der obigen Tabelle habe ich der Korrektheit halber den S&P500 Total Return genommen, der ausgeschüttete Dividenden berücksichtigt. Denn Deine eigene Immobilie wirft ja auch keine Dividende ab – im Gegenteil: Sie kostet, nämlich Zinsen & Unterhalt! Würde man das berücksichtigen, sähe die Rechnung noch ganz anders aus…..
Im Detail:
1. Immobilen vs. Aktien
Machen wir zuerst einen Vergleich mit Aktien. Einen ganz tollen Langfrist-Vergleichschart gibt es im Wall Street Journal.
Seit 1970 hat der S&P 500* das 60-Fache zugelegt – die Hauspreise dagegen kaum das 10-Fache.
*Der S&P500 ist ein grosser, sehr breit gestreuter US Aktienindex. In den man super-bequem und kostengünstig über einen passiven ETF investieren kann. Selbst (oder gerade dann!) wenn man von Aktien „und all dem Zeug“ nicht die leiseste Ahnung hat. Der Chart berücksichtigt zudem nicht mal die Zahlung der Dividenden!
Quelle: Wall Street Journal
(Klicke jeweils auf die Grafik um sie zu vergrössern)
Aktien sind Dir trotzdem suspekt? Dann wird es jetzt interessant für Dich:
2. Immobilen vs. Gold
BitCoin ist für Dich Teufelszeug & Aktien sind Dir zu riskant?
Wenn Du so sehr von der Angst getrieben bist, dann wirst Du mir zweifellos zustimmen, dass Gold etwas sehr sicheres ist.
Dann schau Dir die Fakten an (Klicke auf die Grafik um sie zu vergrössern):
Quelle: Gold.de
Von 2004 bis 2022 ist der durchschnittliche Preis für eine Immobilie in Deutschland um 87% gestiegen – der für Gold um 413%. Ich habe bewusst die obige Grafik gewählt, die einen für Gold ungünstigen Zeitraum von 2004 – 2022 zeigt. Ab 2022, dem Ende der Grafik, bis 2025 hat sich der Preis für Gold verdoppelt. Da sähe dann nochmals viel extremer aus: Von 2004 bis 2025 ist Gold um mehr als 800% gestiegen. Und Deine Immobilie?
Übrigens: Rechnet man in €uro statt in US$, dann war die Outperformance von Gold sogar noch grösser.
In obigem Chart habe ich mal die Preise von Immobilien, Gold uind den S&P 500 vergleichen. Ab 2011. Lass mich mal provokativ weiter machen und Immobilien mit BitCoin vergleichen – den habe ich in obigem Chart noch ausgeschaltet weil sonst alles zu sehr verzerrt ist:
3. Immobilien vs. BitCoin
Einfach der Vollständigkeit halber hier noch ein Chart mit BitCoin. Das ist natürlich provokativ denn kein anderes Asset hat so performt: Wenn Du Ende 2011 nur 100 US$ in BTC investiert hättest, wären das heute mehr als 30.000.000 US$:
Jetzt sieh Dir nochmal alle 3 Vergleiche in Ruhe an.
Ich weiss, dass ich mir keine Freunde mache wenn ich im persönlichen Gespräch diese harten Fakten präsentiere. Deswegen schweige ich meist dazu. Da Du aber hier auf dieser Seite gelandet bist, muss ich Dir die Wahrheit präsentieren:
Immobilien waren immer das – mit Abstand – schlechteste Investment.
Zahlen lügen nicht.
Du bist überrascht – weil Dir Freunde, Verwandte, Nachbarn, Dein Bankberater usw. zu Immobilien raten? Weil „alle es so machen“? Dann frage Dich: Welche finanzielle Performance hat der/die Ratgebende, haben „alle“ denn selbst hingelegt? Ist er/sie ein Outperformer? Oder nur einer der vielen Bedenkenträger, Mit-dem-Strom-Schwimmer?
Denke selbst!
Insbesondere wenn Du jünger, sagen wir mal so etwa unter 45, und noch nicht finanziell unabhängig bist: Überlege Dir sehr genau ob Du Dir eine Immobilie ans Bein binden willst. Oder Du nicht lieber an Deiner finanziellen & geistigen Unabhängigkeit arbeiten solltest. Auch und gerade dann wenn Du Familie hast.
Und wenn Dir das alles zu kompliziert ist, dann beachte diesen Tipp.
Bis hierhin habe ich Dir gezeigt, dass Immobilien langfristig deutlich schlechter performen als Aktien oder Gold (und Bitcoin ohnehin, zumindest bis dato). Aber selbst dieser Vergleich ist eigentlich noch zu freundlich. Denn er betrachtet vor allem die Vergangenheit.
Die Zukunft wird noch unangenehmer
Das vermeintlich sichere Betongold ist längst zu einem schwerfälligen Klumpen aus Schulden, Vorschriften, Sanierungszwängen und politischen Risiken geworden. Das Vermögen steckt in einem einzigen Gebäude, an einem einzigen Standort – unbeweglich, vollständig registriert und jederzeit für den Staat greifbar.
Das Märchen lebte vom billigen Geld
Viele Immobilienbesitzer halten sich rückblickend für geniale Investoren. Tatsächlich hatten sie vor allem Glück: Zwischen 2010 und 2021 drückte die Europäische Zentralbank die Zinsen auf null oder sogar darunter. Geld war praktisch kostenlos. Dadurch konnten Käufer immer höhere Preise finanzieren – selbst für Objekte, deren Mietertrag den Kaufpreis eigentlich nie rechtfertigte.
Dann stiegen die Bauzinsen beispielsweise von 1 auf 4 Prozent. Das klingt zunächst nach drei Prozentpunkten mehr. Tatsächlich aber vervierfachte sich die Zinslast.
Bei einem Kredit über 500.000 Euro bedeutet das:
1 Prozent Zins = 5.000 Euro jährlich.
4 Prozent Zins = 20.000 Euro jährlich.
Der Käufer kann bei gleicher monatlicher Belastung plötzlich nur noch ungefähr halb so viel finanzieren. Genau deshalb brechen nicht zwingend die Wünsche der Käufer weg – sondern ihre Kaufkraft. Eine Immobilie, die bei niedrigen Zinsen noch mit einer Rendite von etwa 3 Prozent verkauft werden konnte, müsste bei höheren Zinsen erheblich billiger werden oder deutlich mehr Miete abwerfen. Weil sich die Mieten aber nicht einfach verdoppeln lassen, müsste eigentlich der Kaufpreis fallen.
Die Kosten sind offen – die Einnahmen nicht
Jetzt kommt der Teil, den Dir der Immobilienverkäufer nur selten vorrechnet.
Zinsen, Handwerker, Baumaterial, Versicherungen, Grundsteuer und Verwaltung können nahezu unbegrenzt steigen. Deine Mieteinnahmen dagegen werden politisch begrenzt. Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und gedämpfte Vergleichsmieten sorgen dafür, dass Du höhere Kosten keineswegs automatisch an den Mieter weiterreichen kannst. Während Deine Ausgaben steigen, bestimmt der Staat zunehmend, wie stark Deine Einnahmen wachsen dürfen.
Besonders absurd wird es bei einer teuren energetischen Sanierung. Du wirst möglicherweise gezwungen, einen sechsstelligen Betrag in Dämmung, Fenster oder Heizung zu investieren. Auf die Miete umlegen darfst Du aber nur einen begrenzten Teil. Das Ergebnis ist ein Geschäftsmodell, bei dem der Eigentümer das volle Investitions-, Finanzierungs- und Ausfallrisiko trägt, während seine Rendite nach oben abgeschnitten wird.
Aus dem Eigentümer wird ein Schuldner
Besonders gefährdet sind ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienz. Banken müssen solche Objekte zunehmend kritischer bewerten. Die Finanzierung kann teurer werden, mehr Eigenkapital erfordern oder ganz verweigert werden. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Dämmung, Heizung, Fenster und Energieverbrauch.
Hinzu kommen explodierende Baukosten, immer neue Vorschriften und ein zunehmender Mangel an qualifizierten Handwerkern. Eine Rücklage, die vor zehn Jahren noch vernünftig erschien, kann heute für Dach, Fassade oder Heizung völlig unzureichend sein. Der angebliche Sachwert schützt Dich nicht vor diesen Kosten – er verursacht sie.
Und dabei wird häufig falsch gerechnet. In den schönen Verkaufsprospekten werden winzige Instandhaltungskosten angesetzt, ständig steigende Mieten unterstellt und Steuervorteile wie ein dauerhaftes Einkommen behandelt. Dass eine einzige grössere Sanierung die Rendite vieler Jahre vernichten kann, steht dann irgendwo im Kleingedruckten – oder überhaupt nicht.
Industrie & Handwerk verdienen sofort – der Immobileninvestor trägt jahrzehntelang das Risiko
Immobilien-Coaches, Strukturvertriebe, Makler, Banken und Projektentwickler verdienen beim Abschluss. Ob Du nach zehn oder zwanzig Jahren tatsächlich eine gute Rendite erzielt hast, interessiert sie nicht mehr.
Besonders gefährlich sind sogenannte 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen. Sie werden als Einstieg „ohne Eigenkapital“ verkauft. In Wahrheit startest Du mit Schulden, die höher sein können als der reale Wert der Immobilie. Fällt der Preis oder bleibt die Wohnung leer, sitzt Du sofort in der Falle: Die Immobilie deckt den Kredit nicht mehr – der Vermittler hat seine Provision aber längst erhalten.
Der Staat sitzt IMMER mit am Tisch
Eine Aktie, Gold oder Bitcoin kannst Du verkaufen, übertragen oder in einem anderen Land halten. Eine deutsche Immobilie bleibt dort, wo sie steht. Sie ist im Grundbuch erfasst, für Finanzamt und Behörden vollständig sichtbar und deshalb besonders leicht mit höheren Steuern oder neuen Abgaben zu belasten.
Schon die Grundsteuerreform kann für einzelne Eigentümer deutlich höhere Belastungen bringen. Über einen neuen Lastenausgleich oder staatliche Zwangshypotheken kann man derzeit nur spekulieren. Aber da Deutschland (bzw. die Mehrheit der Wähler) immer weiter nach links in Richtung Sozialismus driftet, würde mich nichts wundern. Das grundsätzliche Problem bleibt: Eine Immobilie kann vor politischen Entscheidungen nicht weglaufen.
MEIN FAZIT1:
Die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie ist kein Goldbarren. Sie ist ein hochkonzentriertes, illiquides und politisch leicht angreifbares Investment – verbunden mit Arbeit, Mietern, Reparaturen, Steuern, Schulden und unkalkulierbaren Folgekosten.
Rechne alles ein. Nicht nur den Kaufpreis und die Miete.
Und vergleiche das Ergebnis ehrlich mit liquiden Anlagen, die Du weltweit streuen, täglich verkaufen und ohne Dachdecker, Mietnomaden oder Heizungsdebatten besitzen kannst.
Dann bleibt vom Märchen des sicheren Betongoldes meistens nicht mehr viel übrig.
MEIN FAZIT2:
Ja, wenn Du hochprofessionell Rendite-Immobilien zum Vermieten an den dafür geeigneten Standorten erwirbst und(!!!) den Erwerb durch Kredit gekonnt hebelst und(!!!) die Zinsen dazu von einer sonst hohen Steuerlast abziehst – KANN man damit Geld verdienen. Ist aber alles extrem ineffizient. Die Zeit nutze ich zumindest lieber um smarte Investments zu entdecken, die mehr einbringen. Aber das ist meine persönliche Meinung.
Stefan Laxhuber